饱受争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才(zhe)城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必(bì)要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要(yào)监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前(qián)房地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出(chū)现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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